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wohn.bau.kultur – Strategien für Ostwestfalen-Lippe

Haus in der Fritz-Blank-Straße Gütersloh Haus in der Fritz-Blank-Straße Gütersloh"Baukultur ist nicht nur eine Sache der Harmonie von Formen und Proportionen. Baukultur beginnt schon viel früher - bei der Erarbeitung kommunaler Strategien und der Berücksichtigung aller relevanten Akteure des Marktes." (Michael Zirbel, Leiter Fachbereich Stadtplanung) ; Foto: Caecilia Epkenhans-Hauer

Das Projekt entwickelte marktorientierte Strategien und Kriterien für einen qualitätvollen und nachfragegerechten Städtebau und berücksichtigte dabei die Ansprüche der verschiedenen Wohnungsmarktakteure wie Bauträgern, Investoren und  Baufinanzierern.

Ziel des Projekts

Das Projekt entwickelte marktorientierte Strategien und Kriterien für einen qualitätvollen und nachfragegerechten Städtebau und berücksichtigte dabei die Ansprüche der verschiedenen Wohnungsmarktakteure wie Bauträgern, Investoren und  Baufinanzierern.

Aufgabe

Vor dem Hintergrund der abnehmenden Wohnungsnachfrage gewinnen neben der rein quantitativen Nachfragebefriedigung qualitative Faktoren wie die Eigenschaften von Haus, Grundstück und Wohnumfeld an Bedeutung. Um nicht an der Nachfrage vorbei zu planen und zu bauen, müssen heutige und zukünftige Ansprüche der Marktakteure analysiert, lokale Planungsprozesse hinterfragt und neue bauliche Qualitätskriterien entwickelt werden.

Umsetzung

Ende 2006 ließ die Stadt Gütersloh in einer Vorstudie die Qualität verschiedener Baugebiete untersuchen. Kriterien waren unter anderem das Wohnumfeld und die Attraktivität der Architektur. Die Studie sieht einen wesentlichen Grund für die zum Teil deutlichen Qualitätsunterschiede weniger in den Vorgaben des Bauordnungsrechts als in den Rahmenbedingungen (z.B. im Baulandmanagement) bzw. in den von städtischen Akteuren, Bauträgern und privaten Nachfragern bestimmten Interessenlagen. Dabei spielen betriebswirtschaftliche Aspekte eine wichtige Rolle. Obwohl das Angebot derzeit nicht größer als die Nachfrage ist, konnte im Gespräch mit örtlich tätigen Bauträgern ein großes Interesse an der Beantwortung der Frage festgestellt werden, wie eine höhere Qualität mit Blick auf Wohnumfeld und die Gestaltung der Gebäude erreicht werden kann. Bei einem zunehmenden Angebot an preisgünstigen Bestandsimmobilien und einer absehbar nachlassenden Nachfrage werden qualitative Aspekte von Baugebieten noch an Bedeutung gewinnen. Seit Anfang 2008 liegt der Stadt Gütersloh zudem die Auswertung einer Bewohnerbefragung in vier sehr unterschiedlich gestalteten Baugebieten vor. Diese beleuchtet die Zufriedenheit aus Nachfragersicht und liefert erste Hinweise auf die Bewertung der Freiräume, der Straßenraumgestaltung, der Stellung der Gebäude zueinander und der Architektur.

Nach einer intensiven Auseinandersetzung mit in- und ausländischen Strategieansätzen für qualitätvolle Baugebiete und einer Literaturrecherche zu den Ansprüchen von Nachfragern sollte eine breitere Nachfrageschicht in Gütersloh und Rheda-Wiedenbrück an der Strategieentwicklung beteiligt werden. Das Pilotprojekt ging entsprechend mit einem umfangreichen moderierten Diskussions- und Austauschprozess einher, in den die verschiedenen an der Baulandentwicklung beteiligten und interessierten Akteure eingebunden waren. Die Teilnehmer setzten sich z.B. in Workshops mit dem Verfahren, den Instrumenten und dem Ablauf des Entwicklungsprozesses auseinander und diskutierten über die Gestaltung neuer Wohngebiete. Sowohl die Qualitätsansprüche auf Nachfrageseite als auch die Ziele der privaten Flächenentwickler wurden näher beleuchtet.

Die Auseinandersetzung mit den Problemen und Erwartungen der Wohnungsmarktakteure zeigte einerseits die hohe Bedeutung, die Gestaltungsqualität insbesondere für die erfolgreiche Vermarktung von Baugebieten besitzt, andererseits das starke Interesse an einer abgestimmten und umsetzungsorientierten Entwicklungsstrategie. Es wurde deutlich, dass die vielfältigen Herausforderungen bei der Wohngebietsentwicklung nur durch einen gemeinsam getragenen und intensiv geführten Entwicklungs- und Umsetzungsprozess gemeistert werden können.

Aufbauend auf einer intensiven Abstimmung zwischen den Antrag stellenden Kommunen zu den eigenen Qualitätsansprüchen und Zielen in der Baulandentwicklung entwickelten die Städte gemeinsam mit den Marktakteuren Qualitäts- und Umsetzungsstrategien, die für die verschiedenen Nachfrager am (zukünftigen) Wohnungsmarkt und die vorhandenen Planungsressourcen zugeschnitten und in der Praxis unter Marktbedingungen umsetzbar sind. Handlung- und Verfahrensvorschläge zur Sicherung eines qualitätvollen Städtebaus wurden formuliert und über einen Fragebogen mit den zuvor beteiligten Akteuren rückgekoppelt.

Fazit

Das Pilotprojekt hat die Erkenntnis aufgegriffen, dass städtebaulich attraktive Baugebiete in direktem Zusammenhang mit der Qualität ihres Planungs- und Entwicklungsprozesses stehen. Kommunen können gezielt die Umsetzung von städtebaulichen Gestaltqualitäten fördern. Hierbei geht es nicht um die Vorgabe allgemeingültiger Lösungen und detaillierter Entwurfskriterien. Die städtebaulichen Ziele und Gestaltkriterien müssen für jeden Standort und jedes Vorhaben individuell formuliert werden. Mit Hilfe von umsetzungsorientierten Qualitätsstrategien kann jedoch ein Rahmen gesetzt und der Weg der Baulandentwicklung skizziert werden. Durch die Formulierung übergreifender Grundsätze und die Bereitstellung ergänzender Checklisten für den Entwicklungsprozess kann dazu beigetragen werden, die Verfahrens- und Ergebnisqualität der Baulandentwicklung zu steigern. Nach den Worten der Projektbeteiligten geht es darum, dass in Zukunft "die richtigen Fragen von den richtigen Akteuren zum richtigen Zeitpunkt beantwortet werden".

Die zentralen Erkenntnisse aus dem Pilotprojekt wurden für alle am Planungsprozess Beteiligten sowie sonstigen Interessierten in einer Broschüre aufbereitet. Im Fokus steht dabei die Frage: Was ist gute Wohnbau-Kultur und wie erreiche ich sie? Die Veröffentlichung, die unter anderem auch eine Checkliste wohn.bau.kultur enthält, steht auf der Internetseite der Stadt Gütersloh zum Download zur Verfügung. Auch der ausführliche Abschlussbericht zum Pilotprojekt kann hier heruntergeladen werden. (www.guetersloh.de)

Zusatzinformationen

Projektträger

  • Stadt Gütersloh

Ansprechpartner

  • Stadt Gütersloh
    Fachbereich Stadtplanung
    Berliner Str. 70 33330 Gütersloh
    Rathaus 1
  • Telefon: 05241 822385
  • Stadt Rheda-Wiedenbrück
    Fachbereich Stadtplanung/ Bauordnung
    Rathausplatz 13 33378 Rheda-Wiedenbrück
  • Telefon: 05242 963365

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