TRINITAS – Stadt-Wert-Schätzung
"In den Städten kristallisiert sich die Geschichte, Kultur und Vitalität Europas. Es gibt kaum etwas Aufregenderes als den Text der Städte zu dechiffrieren." ( Karl Schlögel: Marjampole oder Europas Wiederkehr aus dem Geist der Städte. München/Wien 2005)
Viele innerstädtische Gründerzeitquartiere in ostdeutschen Städten konkurrieren mit Neubaugebieten am Stadtrand um Nutzer und Investitionen. Die Initiatoren des Projektes entwickeln eine Methode, die eine gleichgewichtigere Berücksichtigung von städtebaulich-baukulturellen Qualitäten und wohnungswirtschaftlich-ökonomischen Werten in Form einer "ganzheitlichen Stadtwertschätzung" zum Ziel hat und so eine nachhaltige Stadtentwicklung sichert.
Ziel des Projekts
Viele innerstädtische Gründerzeitquartiere in ostdeutschen Städten sind besonders stark von Wohnungsleerstand betroffen und konkurrieren mit Neubaugebieten am Stadtrand um Nutzer und Investitionen. Dennoch erfolgen Entscheidungen für Investitionen in der Regel auf Basis kurzfristiger Renditeerwartungen. Langfristig wirkende, städtebaulich-baukulturelle Qualitäten und ihre Identität stiftende Wirkung lassen sich mit herkömmlichen Bewertungslogiken meist nicht angemessen beurteilen.
TRINITAS (= lat. Dreizahl) steht für die Methode einer ganzheitlichen, auf Baukultur ausgerichteten "Stadt-Wert-Schätzung", die im Spannungsfeld zwischen der Erhaltung historischer Baussubstanz und ökonomischen Zielsetzungen vermittelnd wirkt. Es gilt, die unterschiedlichen Perspektiven von kurzfristiger Rendite, nachhaltigem Wirtschaften und Umgang mit den Beständen in ein neues Verhältnis zueinander zu setzen.
Aufgabe
Ganzheitliche Stadtwertschätzung
Während sich wohnungswirtschaftlich-ökonomische Werte leicht vergleichend darstellen lassen, wird dies bei städtebaulich-baukulturellen Qualitäten nicht praktiziert. Soll eine Stadtentwicklung gemäß der politischen Leitlinie "zurück in die Innenstadt" Schritt für Schritt umgesetzt werden, bedarf es einer gleichgewichtigen Abwägung sowohl städtebaulich-baukultureller Qualitäten, als auch ökonomischer, ökologischer und sozialer Kriterien ("Stadtwerte").
Hier setzt das Projekt an. Das Görlitz Kompetenzzentrum Revitalisierender Städtebau, Technische Universität Dresden, initiiert in enger Zusammenarbeit mit der SAB Sächsische AufbauBank und dem Sächsischen Staatsministerium des Inneren (SMI) ein kooperatives und diskursives Verfahren mit wissenschaftlichen Experten sowie lokalen Fachexperten aus drei Modellstädten. Kommunale Entscheidungsträger, Vertreter öffentlicher Interessen und der Wohnungswirtschaft werden als Zielgruppe für eine praxisnahe Anwendung in den Projektverlauf einbezogen.
Das Pilotprojekt der Nationalen Stadtentwicklungspolitik trägt dazu bei, die gegenseitige Wertschätzung der Beteiligten zu erhöhen, eine Sensibilisierung für eine neue Stadtumbaukultur zu erreichen und die Bildung nachhaltiger strategischer Allianzen zu fördern. Für den Praxistest der "Stadt-Wert-Schätzung" wurden mit Crimmitschau, Plauen und Pirna Mittelstädte des Freistaats Sachsens ausgewählt, in denen die beschriebenen Handlungserfordernisse im Rahmen der gegenwärtigen Leerstandsproblematik in ostdeutschen Städten exemplarisch zu beobachten sind.
Umsetzung
Ganzheitliche Stadtwertschätzung
In jeder Modellstadt wurden a) Quartiere mit privaten und kommunalen Baubeständen in gründerzeitlicher Blockrandbebauung in Innenstadtnähe sowie b) Großwohnsiedlungen vorrangig in Stadtrandlage als Untersuchungsgebiete bestimmt. Indem die Quartiere mit ihrer Einbindung in die Gesamtstadt erfasst werden, lösen sich städtebaulich-baukulturelle Qualitäten vom Einzelobjekt und es lassen sich weitreichende Wert- und Wirkzusammenhänge aufzeigen.
Das Projekt gliedert sich in vier Schritte:
1.) Entwicklung des Kriterienkatalogs und Pre-Test
Zu Beginn wurden Bewertungskriterien definiert und hieraus ein praktikabler, überschaubarer Kriterienkatalog ("Stadt-Wert-Tableau") zur Abschätzung der unterschiedlichen Stadtwerte formuliert. Um einen nachhaltigen Umgang mit Gebäudebeständen zu gewährleisten, müssen die Untersuchungsgebiete neben der technischen Gebäude-Optimierung, auch im Hinblick auf Dichte und Zentralität, funktionale Flexibilität und zukünftige Anforderungen an Lebens- und Arbeitsformen bewertet werden.
2.) Praxistest
Im Sommer 2010 erprobte das Projekt-Team die entwickelte Methodik. Neben Erhebungen vor Ort stellten die Modellkommunen einen Großteil der Informations- und Datengrundlage zu den Untersuchungsgebieten bereit.
Beispiele:
- Wie funktional ist ein Quartier? – Je größer die Vielzahl städtischer Versorgungseinrichtungen, das hierfür verfügbare Flächenangebot sowie die Nutzungsreserve in Gebäuden ist, umso höher wurde die Funktionalität eines Quartiers beurteilt.
- Wie klimagerecht ist ein Quartier? – Zentrale Lagen mit guter Erreichbarkeit (Stadt der kurzen Wege) erhielten gute Bewertungen. Die bauliche Beständigkeit der Quartiersgebäude und ihr Sanierungspotential waren ein Maß für Haltbarkeit und die Schonung von Ressourcen.
Die Projektphase schloss ein Experten-Workshop ab, in dem die bisherigen Ergebnisse diskutiert, ausgewertet sowie Hinweise für die nächsten Schritte gegeben wurden.
3.) Erarbeitung des Leitfadens
Zur Formalisierung der Methode wird ein Leitfaden "Stadt-Wert-Schätzung" unter Berücksichtigung der Erfahrungen aus den Modellstädten erstellt. Die im "Stadt-Wert-Tableau" dargestellten Kriterien dienen als Grundlage für die Erstellung einer weiterführenden Arbeits- und Orientierungshilfe zur nachhaltigen Stadtentwicklung – den "Stadtwertspiegel". Dieser Leitfaden soll weiteren Kommunen zu Verfügung gestellt werden, um dort ähnliche Prozesse initiieren zu können.
4.) Evaluation und Dokumentation
Nach einer Evaluation durch die eingebundenen Experten wird das Projekt abgeschlossen. Die Ergebnisse des diskursiven Prozesses werden dokumentiert und Empfehlungen für die Nationale Stadtentwicklungspolitik abgeleitet.
