Alle Neuigkeiten im Blog mehr erfahren

Nationale Stadtentwicklungspolitik

Hinweis zur Verwendung von Cookies

Cookies erleichtern die Bereitstellung unserer Dienste. Mit der Nutzung unserer Dienste erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies verwenden. Weitere Informationen zum Datenschutz erhalten Sie über den folgenden Link: Datenschutz

Erlauben

Navigation und Service

Fulda „Osthessencenter“

In einem ehemaligen, denkmalgeschützten Emaillierwerk ist ein Fachmarkzentrum geplant. Zugleich soll die Verknüpfung mit der Innenstadt funktional und gestalterisch optimiert werden.

Dazu musste ein ohnehin sanierungsbedürftiges Parkhaus, das zum benachbarten Osthessencenter mit einem Wohngebäudekomplex aus den 1970er Jahren gehört, teilweise abgerissen und saniert werden.

Erst durch ein strukturiertes Moderations- und Mediationsverfahren für insgesamt 223 Einzeleigentümer konnte eine für alle Beteiligten zufriedenstellende Lösung gefunden und so eine seit Jahren festgefahrene Planung überwunden werden.

Kontext

Luftbild des Osthessencenters Quelle: die raumplaner, Berlin

Das Projektgebiet befindet sich in der „Südlichen Innenstadt“ von Fulda (64.000 Einwohner). Zum so genannten Osthessencenter (OHC) gehören ein verdichteter Wohngebäudekomplex aus den 1970er Jahren, ein zweigeschossiges Parkdeck und ein ehemaliges Emaillierwerk. Das Areal liegt in gut erschlossener Lage, in fußläufiger Entfernung zur Innenstadt.

Das OHC ist ein Ensemble aus mehreren Wohnhochhäusern mit ca. 230 Wohneinheiten und gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss. Der Komplex mit dem Parkdeck gehört 223 Einzeleigentümern mit unterschiedlichem wirtschaftlichem und sozialem Hintergrund. Ein erheblicher Anteil der Eigentümer (ca. 60%) wohnt nicht selbst in der Immobilie, sondern lebt über das gesamte Bundesgebiet verteilt. Viele der nicht in der Anlage wohnhaften Eigentümer haben die Immobilie in den 1970er Jahren zur Geldanlage erworben. Einige Eigentümer haben ihre Immobilie noch nie gesehen und kennen somit auch nicht ihre Mieter.

Teilbereiche des Areals machen einen verwahrlosten Eindruck. Insbesondere die Abschottung innerhalb des Stadtquartiers, der hohe Leerstand und die mangelnde Freiraumqualität verstärken diese Situation.

Die Produktionshallen des Emaillierwerks, ein denkmalgeschützter Gebäudekomplex aus der Gründerzeit und ein benachbartes Gelände stehen zur Ansiedlung eines Fachmarktzentrums bereit. Um diese Flächen optimal mit der Innenstadt und dem Osthessencenter zu verknüpfen, sind Maßnahmen zur Umfeldgestaltung vorgesehen. Dafür wurde im Jahr 2008 ein städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt und dem Projektentwickler, der OFB Projektentwicklung GmbH, geschlossen. Ziel der Maßnahmen ist die städtebaulich-freiraumplanerische Aufwertung und Umgestaltung des Areals.

Im Mittelpunkt dieser Maßnahmen steht das zweigeschossige und ohnehin sanierungsbedürftige Parkdeck, das zurzeit noch das künftige Fachmarktzentrum verdeckt und damit dessen optimale Verknüpfung mit dem Osthessencenter und der Innenstadt verhindert. Alle zur Diskussion stehenden Varianten zur Verbesserung der Situation sind jedoch nur realisierbar, wenn die Eigentümer des OHC zustimmen. Um eine konsensfähige Lösung für eine Aufwertung des Umfeldes im Bereich Osthessencenter gemeinsam mit den vielen Wohnungseigentümern zu erzielen, initiierte die Stadt ein Moderations- und Mediationsverfahren.

Das Gebiet ist Städtebaufördervorhaben im Bund-Länder-Programm Stadtumbau West.

Projektbeschreibung

Ideenwerkstatt der Akteure Quelle: die raumplaner, Berlin

Es gab bereits mehrere Anläufe seitens der Stadt Fulda, die Eigentümer zu einem gemeinsamen Umgang mit dem Parkdeck zu bringen. Die vorgeschlagenen Ansätze führten jedoch lange zu keinem zufriedenstellenden Ergebnis.

Um die „festgefahrene“ Planung wieder in Bewegung zu bringen, hat die Stadt Fulda in der zweiten Hälfte des Jahres 2008 ein Moderations- und Mediationsverfahren in Auftrag gegeben. Ziel dieses Verfahrens war es, gemeinsam mit den vielen Eigentümern eine im Hinblick auf das Parkdeck konsensfähige Lösung zu entwickeln.

Der klassische konsensorientierte Prozess wurde von Anfang an auf die Bildung der nötigen Akzeptanz konzentriert. In dem Beteiligungsverfahren lag der erste Schwerpunkt in einer systematischen Vorbereitung eines akzeptablen Lösungsmodells, unter Beteiligung des Beirats des Osthessencenters. Der zweite Schwerpunkt beinhaltete die Vermittlung der Inhalte dieses Modells an die Eigentümer und deren verbindliche Zustimmung. Dieser Schritt erfolgte ohne Beteiligung der Stadt Fulda und des Projektentwicklers. Somit konnte das beauftragte Planungsbüro als Anwalt der Wohnungseigentümer und Vermittler zwischen den verschiedenen Interessenslagen agieren.

Die Informationen aus der Bestandsaufnahme wurden durch die in den verschiedenen Werkstätten gewonnenen Erkenntnisse ergänzt, systematisch zu einer Argumentationskette zusammengefügt und stetig fortgeschrieben. Im Zentrum des Prozesses standen die Beteiligungswerkstätten. Die Zwischenergebnisse wurden den Eigentümern in regionalen Werkstätten präsentiert und mit den Vorstellungen der Eigentümer selbst ergänzt. Die regionalen Werkstätten fanden in Fulda, Berlin, Essen und Ulm statt. So konnte gewährleistet werden, möglichst viele Eigentümer, die in Deutschland verteilt wohnen, für den Prozess zu gewinnen. Im Laufe der Projektarbeit konnte daraus ein für alle Seiten akzeptables und damit tragfähiges Lösungsmodell entwickelt werden. Dieses wurde schließlich im Rahmen einer Sondereigentümerversammlung präsentiert und von der Mehrheit der Eigentümer am 7. Dezember 2009 beschlossen. Um die Rechtssicherheit gewährleisten zu können, wurden die einzelnen Arbeitsschritte von einer Anwaltskanzlei begleitet.

Überzeugender Kern der Argumentation war, dass verglichen mit einer Komplettsanierung oder einem Ersatzneubau des Parkdecks, dessen Teilabriss für die Eigentümer die kostengünstigere und zugleich eine aus Sicht der Stadt und des Projektentwicklers städtebaulich wünschenswerte Lösung war. Die zugunsten einer Achse zwischen dem Fachmarktzentrum und der Innenstadt abzubrechenden Stellplätze (40 von insgesamt 198) werden an anderer Stelle neu errichtet, die verbleibenden hingegen saniert. Für die teilweise Verlagerung waren ein Grundstückstausch und damit auch weitere Verhandlungen mit einem dritten Partner erforderlich.

Projektchronologie

JahrEreignis
02/2009Vergabe des Auftrags zum Moderations- und Mediationsverfahren an das Planungsbüro
03/2009Bestandsaufnahme (Gespräche mit dem Verwalter des OHC sowie Vertretern der Stadt und des Projektentwicklers OFB; Auswertung vorhandener Planungen und Dokumente; Grundbuchrecherche etc.)
03/2009Informationswerkstatt mit den Eigentümern des OHC
04/2009Szenarienwerkstatt mit Vertretern des Eigentümerbeirats, des OHC-Verwalters, der Stadt und des Projektentwicklers OFB zur Erörterung und Strukturierung genereller Lösungsmöglichkeiten
ab 06/2009Regionale Beteiligungswerkstätten in Fulda, Berlin, Essen und Ulm zur Präsentation der vorangegangenen Überlegungen sowie zur Gewinnung möglichst vieler Eigentümer
10/2009Raumnutzungswerkstatt mit Bewohnern und Eigentümern des OHC zur Sammlung von Ideen für die Wohnumfeldverbesserung / Erarbeitung eines Raumnutzungsplans
11/2009Zusammenstellung aller den Sachverhalt betreffenden Informationen und Unterlagen und Versand an alle Eigentümer des OHC
12/2009Sondereigentümerversammlung zur Beschlussfassung des gefundenen Lösungsmodells

Ziele

Blick auf das sanierungsbedürftige Parkdeck Quelle: die raumplaner, Berlin

  • Städtebauliche Aufwertung des Areals
  • Umgestaltung der Freiräume
  • Lösungen für das sanierungsbedürftige Parkhaus
  • Zustimmung aller Eigentümer des OHC
  • Einbindung der Eigentümerschaft in ein städtisches Programm

Maßnahmen

  • Moderations- und Mediationsverfahren
  • Bestandsaufnahme mit Auswertung vorhandener Planungen und Dokumente, Grundbuchrecherche etc.
  • Informationswerkstatt
  • Szenarienwerkstatt
  • Regionale Beteiligungswerkstätten in Fulda, Berlin, Essen und Ulm
  • Raumnutzungswerkstatt zur Ideenfindung für die Wohnumfeldverbesserung
  • Raumnutzungsplan
  • Zusammenstellung aller Informationen und Unterlagen und Versand an alle Eigentümer des OHC
  • Sondereigentümerversammlung zur Beschlussfassung des gefundenen Lösungsmodells

Innovationen

Ideenwerkstadt der Akteure Quelle: die raumplaner, Berlin

Trotz der erschwerten Bedingungen, wie die vielen, über das Bundesgebiet verteilten Einzeleigentümer, die festgefahrene Planung und die erheblichen strukturellen Defizite ist es gelungen, eine für alle Beteiligten akzeptable und tragfähige Lösung zu finden.

Ausschlaggebend für die Akzeptanz war der Umstand, dass die Einzeleigentümer frühzeitig und zielgerichtet in das Planungsverfahren eingebunden worden sind.

Quellen

Weiterführendes

Projektstandort auf Google-Maps: https://goo.gl/maps/kbsQXQ4RuWE2

Den Projektstandort finden Sie auch unter PLZ: 36043 - Ort: Fulda - Straße: Heinrichstraße 58.

Letzte Änderung: 24.04.2017