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Nationale Stadtentwicklungspolitik

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Oldenburg "Zentrum"

Bei der Weiterentwicklung des Stadtzentrums setzt Oldenburg auf Nutzungsvielfalt und Funktionsergänzung. Dafür sind zwei zentrale Teilräume, die so genannte „Einkaufsstadt“ und das „Bahnhofsviertel“, zu erneuern und zu verknüpfen. Der zentrale Geschäftsbereich ist baulich zu erneuern und vor allem in seiner traditionellen Versorgungsfunktion zu stärken. Demgegenüber hat die Stadterneuerung im Bahnhofsquartier primär den Zweck der Funktionsergänzung.

Kontext

Karte der Oldenburger Innenstadt Karte der Oldenburger Innenstadt Quelle: Plan und Praxis GbR 2014; Kartengrundlage: OpenStreetMap, veröffentlicht in CC-BY-SA 2.0

Die Innenstadt des Oberzentrums Oldenburg (rund 160.000 Einwohner 2014) umfasst im Wesentlichen den Hauptgeschäftsbereich. Diese so genannte „Einkaufsstadt“ liegt innerhalb des ehemaligen Wallrings mit seinen Grünanlagen. In Ergänzung zum Hauptgeschäftsbereich übernimmt das östlich angrenzende Bahnhofsquartier nach und nach weitere Zentrumsaufgaben.Zwar kann das Oldenburger Stadtzentrum trotz Strukturveränderungen im Einzelhandel und bedeutender Nebenzentren im Wettbewerb mit dem nächsten Oberzentrum Bremen bestehen. Aufgrund der Dominanz des Einzelhandels in der „Einkaufsstadt“ bestehen jedoch strukturelle Ungleichgewichte. Vor allem die Wohnfunktion hatte lange Zeit nachrangige Bedeutung, obwohl seit Jahren eine erhöhte Wohnraumachfrage zu verzeichnen ist. Es fehlt an wohnungsbezogenen Freiräumen und von Straßenbereichen mit hohem Gastronomieanteil gehen Störungen fürs Wohnen aus.

Demgegenüber prosperiert die Wohnnutzung im Bahnhofsquartier, und es etablieren sich dort weitere Nutzungen. Vor allem Theater und Gasstätten, Büros und diverse Dienstleistungen prägen das Gebiet als Kulturquartier. Allerdings ist der Gebäudezustand in diesem Bereich häufig von geringerer Güte.

Projektbeschreibung

Ansicht der Burgstraße mit den „Burghöfen“ Ansicht der Burgstraße mit den „Burghöfen“ Quelle: Hans-Helmut Nolte, Universität Kassel 2015

Als strategische Grundlage für die Zentrumsentwicklung in Oldenburg dient das „Zielkonzept Innenstadt“. Es ist darauf ausgerichtet, die innenstädtische Funktionsvielfalt generell auszubauen und innerhalb des Stadtzentrums Quartiere mit unterschiedlichen Nutzungsprofilen herauszubilden. Für diese Profilierung wurden, ausgehend von den gegebenen Nutzungsschwerpunkten der Quartiere, so genannte Leitnutzungen herausgearbeitet.

Im Einzelhandelskonzept ist die „Einkaufsstadt“ als zentralen Versorgungsbereich definiert, auf den sich der Einzelhandel konzentrieren soll. Dementsprechend ist die Handelsfunktion für die angrenzenden Bereiche wie Bahnhofsquartier und Stadthafen eingeschränkt. Ein gesondertes Leerstandskonzept enthält umfassende Informationen über vorhandene Gebäudeleerstände und Optionen für deren künftige Nutzungsmöglichkeiten. Im Fall von Gebäude- und Flächenrevitalisierung in der „Einkaufsstadt“ ist die Nutzung insbesondere auf das Wohnen ausgerichtet.

Für zwei zentrale Stadtgebiete hat die Stadt Oldenburg Sanierungssatzungen erlassen, für den Bereich Burgstraße und für das Bahnhofsquartier. Dort unterstützen Städtebaufördermittel vor allem Projekte zur Stabilisierung bzw. Ergänzung der Nutzungsvielfalt. Im Bahnhofsquartier kommen ergänzend Mittel der Europäischen Union (EFRE und Interreg IV b) hinzu. Durch die Fördermittel ist es möglich, städtebauliche Mängel zu beheben und die angestrebten Hauptnutzungen des Gebietes (Kultur, Dienstleistung, Wohnen) zu qualifizieren.

In der Sanierungsstrategie für das Bahnhofsquartier spielt die Ergänzung der gewerblich geprägten Nutzungen durch kulturelle Angebote die Hauptrolle. Ziel ist die Entwicklung eines urbanen und kreativen Quartiers, insbesondere für Leute aus den Bereichen Kunst und Medien. Dabei ist die Gestaltung der öffentlichen Räume auf eine Attraktivierung der kulturellen Angebote ausgerichtet. Flankierend hat die Stadt die Ablösegebühren in der Stellplatzsatzung gesenkt und so einen Anreiz für das Wohnen in der Innenstadt gegeben. Zur Stadtbildverbesserung und zum Ausgleich zwischen divergierenden Nutzungsansprüchen an den öffentlichen Raum dienen Gestaltungs- und Werbesatzungen sowie die Sondernutzungsverordnung.

In der Oldenburger Innenstadt sind bereits diverse Projekte für Funktionsvielfalt und Nutzungsmischung realisiert worden. So entstand mit den „Heiligengeisthöfen“ am nördlichen Zentrumsrand ein kleines Wohn- und Gewerbequartier. Am Standort eines ehemaligen Möbelhauses am Waffenplatz wurde ein Neubau für Einzelhandel, Gastronomie, Büronutzung und Wohnen errichtet. Der Platz selber ist als „grüne Insel“ für Erholung, Aufenthalt und Veranstaltungen vorgesehen. Mit den „Burghöfen“ entstand ein Ersatzneubau ebenfalls für Mischnutzung. In einem denkmalgeschützten, zwischenzeitlich sanierten und ausgebauten Bürgerhaus ist ein Veranstaltungsort für wissenschaftliche Tagungen und Symposien etabliert („Schlaues Haus“). Das stadtbildprägende Gebäude der „Kaiserlichen Post“ hatte seit der Jahrtausendwende leer gestanden und ist mittlerweile für eine Mischnutzung revitalisiert worden. Mit solchen Projekten konnten Räume für Gastronomie, Praxen, Büros, Handel, Dienstleistungen und Wohnen etabliert werden, zumeist in beachtlicher städtebaulicher und architektonischer Qualität.

Projektchronologie

JahrEreignis
1967Flächendeckende Widmung der Altstadt als Fußgängerzone
1997Gründung des City-Managements
2000Erneuerungsbeginn in der Fußgängerzone
2001-2014Sanierungssatzung für den Bereich Burgstraße
2004Zielkonzept Innenstadt (Aktualisierung 2008)
2007Sanierungssatzung für das Bahnhofsquartier
2008Einzelhandelskonzept für die „Einkaufsstadt“
2009Errichtung des Wohn- und Gewerbequartiers „Heiligengeisthöfe“
Ab 2010Gestaltung eines Veranstaltungsortes beim Schloss
2011Fertigstellung des Einkaufzentrums „Schlosshöfe“
2013Leerstandskonzept
2014Integriertes Stadtentwicklungsprogramm „Step 2025“
Seit 2014Revitalisierung der „Kaiserliche Post“ etc.

Ziele

Marktplatz in Oldenburg Marktplatz in Oldenburg Quelle: Hans-Helmut Nolte, Universität Kassel 2015

  • Stärkung der Funktionsvielfalt im Stadtzentrum
  • Entwicklung eines urbanen, kreativen Quartiers
  • Attraktivierung des Kulturangebots
  • Stärkung der Wohnfunktion in der Innenstadt
  • Aufwertung der öffentlichen Räume

Maßnahmen

  • Neubau eines Einkaufszentrums
  • Neubau der Landessparkasse
  • Neubau diverser Wohn- und Geschäftsgebäude
  • Errichtung eines Wohn- und Gewerbequartiers
  • Gebäudemodernisierung
  • Platzgestaltung
  • Grün- und Freiflächengestaltung
  • Erneuerung der Fußgängerzone (Begrünung, Mobiliar, Pflaster)

Innovationen

Wegeverbindung durch die Burghöfe Wegeverbindung durch die Burghöfe Quelle: Hans-Helmut Nolte, Universität Kassel 2015

Gesamtstädtische und zentrumsbezogene Konzepte lenken konkrete Maßnahmen, die einer aktiven Bestandspflege und behutsamen Zentrumserweiterung sowie zugleich der Sicherung der vorhandenen Qualität dienen. Die Maßnahmen werden durch intensive Kommunikation und Beteiligungsprozesse sowie mittels einer durchgehenden Steuerung bis in die Genehmigungspraxis und Qualitätskontrolle durch die Stadt umgesetzt und „gelebt“.

Hervorzuheben ist die besonders aktive Mitwirkung relevanter Zentrumsakteure insbesondere an der operativen Erneuerung der zentralen Stadträume. So wurde die Modernisierung von Oberflächen und Mobiliar in der Fußgängerzone fast vollständig durch freiwillig gebildete Ausbaugesellschaften in privat-öffentlicher Partnerschaft finanziert.

Ein wesentlicher Erfolgsfaktor besteht im weitreichenden Grundkonsens der Stadtgesellschaft, dass der Zentrumsentwicklung und damit verbunden der Funktionsvielfalt hohe Priorität gebührt. Neben diesem tragfähigen Konsens spielen Behutsamkeit in der operativen Umsetzung und Konfliktprävention eine entscheidende Rolle.

Schließlich zeigen die Oldenburger Erfahrungen, dass eine stabile Zentrumsentwicklung planerische Steuerung und ein Prozessmanagement erfordert, das Förder- und Ordnungsinstrumente zielorientiert verbindet.

Quellen

Weiterführendes

Den Projektstandort finden Sie auch unter PLZ: 26122 - Ort: Oldenburg - Straße: Staustraße.

Projektstandort auf Google-Maps: https://goo.gl/maps/KNbxninV2i22

Letzte Änderung: 11.04.2018